Prêt Relais

Vous avez un projet immobilier et vous envisagez d'acheter votre nouveau bien sans avoir encore revendu l'ancien ?

Avertissement liminaire :

Avant de vous décider pour un montage financier, prenez un temps de réflexion pour mesurer les enjeux et les risques. En effet, l’histoire contemporaine du financement immobilier regorge d’anecdotes plus ou moins dramatiques d’opérations de cette nature. Tous ces épisodes ont comme points communs : une surévaluation de la valeur du bien à vendre, une évolution défavorable du marché immobilier entre l’acquisition du nouveau bien et la vente de l’ancien et, souvent, un prix excessif du nouveau bien au regard des possibilités financières des acquéreurs. Ainsi, les « crises immobilières » dont les points de départ se sont situés entre 1990-1991 et 2007-2008 ont mis en difficulté de nombreux emprunteurs engagés dans des prêts relais ou équivalent.

Dans tous les cas, le piège a fonctionné de la même manière :
- Un marché immobilier dont les prix augmentaient ce qui valorisait d’autant le bien immobilier détenu par l’emprunteur.
- Le besoin ou l’envie d’acquérir un nouveau bien, généralement plus grand et/ou plus confortable que le précédent.
- La crainte de subir une hausse des prix pour la nouvelle acquisition, et le souhait d’acquérir sans attendre d’avoir revendu.
- La politique parfois laxiste de certaines banques ou établissements financiers qui acceptaient de consentir des prêts relais à hauteur de 80-90% de la valeur estimée du bien à vendre.
- Le retournement ultérieur du marché immobilier qui a interdit de revendre au prix espéré et même parfois à un prix très largement décoté (pour mémoire : les prix ont baissé de 40 % en euros constants dans tous les arrondissements de Paris entre 1991 et 1996).

Faut-il proscrire ce type de financement ?

A la lecture des lignes qui précèdent, il est légitime de se poser la question. Toutefois, il en est des prêts relais (ou équivalent) comme des médicaments : il faut simplement respecter les indications thérapeutiques et la posologie !

Comment le faire ?

En premier lieu, il convient d’évaluer l’état du marché immobilier et les perspectives d’évolution (dans le cas des 2 crises immobilières précitées, des signaux d’alerte étaient apparus plus d’un an avant).

En second lieu, il faut déterminer le « prix sacrifice » du bien que l’on souhaite vendre. Il ne s’agit pas du prix le plus bas que l’on accepterait aujourd’hui mais du prix le plus bas que l’on devrait assumer dans l’hypothèse d’une mévente prolongée du bien. A titre d’exemple : Mon bien a été estimé aujourd’hui, par un Notaire, entre 200 000 € et 220 000 €. Par prudence, j’estime le « prix plancher » de la vente à venir à 90% de la partie basse de la fourchette, soit 180 000 €. Dans l’hypothèse d’une crise, le « prix sacrifice » pourrait être compris entre 130 000 € et 140 000 € (soit 65 à 70% de la valeur actuelle « fourchette basse »). A ce niveau de prix, la question est de savoir si, en cas de crise, vous auriez économiquement et affectivement la capacité et la volonté de vendre. Si vous répondez « Oui », vous pouvez poursuivre dans la voie de l’achat avant revente, si vous répondez « Non », commencez par la revente et ne vous engagez pas dans un nouveau projet avant que vos acquéreurs n’obtiennent leur financement (dans cette hypothèse, vous pourrez, sans doute, acquérir sous condition suspensive de la réalisation de votre vente). Il convient de noter que, pour l’octroi d’un « prêt relais » ou d’un « prêt revente », la plupart des banques et établissements financiers retiennent aujourd’hui une valeur plus limitée pour le bien à vendre (généralement assez proche du prix sacrifice évoqué ci-dessus).

En troisième lieu, il ne faut pas construire un plan de financement déséquilibré pour votre nouveau projet : n’escomptez pas une amélioration de votre endettement du fait d’une vente hypothétique au meilleur prix de votre bien. Au contraire, vérifiez que dans l’hypothèse la plus pessimiste (vente au « prix sacrifice ») vous serez en capacité de faire face à vos engagements.

Prêt relais ou prêt revente : fonctionnement

Dans les 2 cas, il s’agit à la fois de solder les crédits souscrits pour le bien à vendre (pour ne plus en supporter les charges de remboursement) et, si possible, de dégager une partie du futur produit de la revente pour le financement du nouveau bien.

Prêt Relais simulation


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